Comptabilité SCI en ligne : votre expert-comptable dès 45 € HT par mois

Une SCI doit-elle tenir une comptabilité ?

Oui, quel que soit son régime fiscal. Le gérant doit tenir une comptabilité et rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, par un rapport écrit sur l'ensemble de l'activité de la société. Ne pas tenir de comptabilité est une faute du gérant, qui peut entraîner sa révocation (Service-Public).

À l'impôt sur le revenu, la loi fiscale n'impose pas de comptabilité commerciale : la SCI suit ses loyers, ses charges et ses emprunts, calcule son résultat foncier et le répartit entre les associés dans sa déclaration 2072. Une tenue de comptabilité régulière reste la seule façon de justifier ces montants et de rendre des comptes fiables aux associés.

À l'impôt sur les sociétés, les règles sont celles d'une entreprise : comptabilité commerciale complète, avec un bilan qui fait apparaître les immeubles de la société (BOFiP), puis comptes annuels et liasse fiscale.

Aucun texte n'oblige une SCI à passer par un expert-comptable : le gérant peut tout faire lui-même. Beaucoup de SCI confient néanmoins leur comptabilité à un cabinet, surtout à l'IS, quand les associés sont nombreux ou que la société détient plusieurs biens.

SCI à l'IR ou à l'IS : ce qui change pour la comptabilité

Le régime fiscal décide de la comptabilité à tenir et des déclarations à déposer (impots.gouv.fr) :

Qui paie l'impôt

À l'IR : chaque associé, sur sa quote-part, dans ses revenus fonciers. À l'IS : la SCI elle-même.

Déclaration de la SCI

À l'IR : 2072-S ou 2072-C et leurs annexes. À l'IS : 2065 et ses annexes.

Date limite

À l'IR : au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai, pour les loyers de l'année précédente. À l'IS : dans les 3 mois de la clôture, ou le 2e jour ouvré suivant le 1er mai si l'exercice se clôt au 31 décembre.

Comptabilité

À l'IR : suivi des recettes et des charges, reddition annuelle des comptes. À l'IS : comptabilité commerciale complète et bilan.

Les immeubles

À l'IS : inscrits à l'actif du bilan de la SCI, comme les immobilisations d'une entreprise.

Télédéclaration

Obligatoire, depuis l'espace professionnel de la SCI sur impots.gouv.fr.

Le choix entre les deux régimes a d'autres conséquences, notamment à la revente et pour la rémunération des associés : elles sont détaillées dans l'article SCI à l'IR ou à l'IS : comment choisir en 2026. L'option pour l'IS se notifie au service des impôts des entreprises avant la fin du 3e mois de l'exercice (Service-Public).

Ce que fait ACCKIN pour la comptabilité de votre SCI

Votre forfait couvre la tenue de la comptabilité, les déclarations fiscales et les comptes annuels, avec l'application ACCKIN et un interlocuteur dédié. Pour une SCI, cela recouvre concrètement :

• La comptabilité de la SCI

  Enregistrement des loyers et des charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, copropriété, travaux) à partir des documents que vous déposez dans l'application.

• La déclaration annuelle

  À l'IR, la déclaration 2072 et ses annexes, avec la quote-part de résultat de chaque associé. À l'IS, la déclaration 2065 et sa liasse fiscale.

• Les comptes annuels

  Compris dans le forfait mensuel des trois formules, sans facture séparée à la clôture : ce sont eux que le gérant présente aux associés.

• L'approbation des comptes, en option

  L'assemblée générale d'approbation et son procès-verbal, préparés pour vous : option juridique à 20 € HT par mois.

• Un interlocuteur qui connaît votre SCI

  Échanges par messagerie sécurisée ; en Silver et en Gold, 45 ou 90 minutes de visioconférence par an avec votre expert-comptable.

Combien coûte la comptabilité d'une SCI chez ACCKIN ?

Pour une SCI, le forfait dépend du nombre de biens, de moins de 2 à 30, et de la formule choisie, pas du montant des loyers. Les trois formules couvrent les mêmes travaux comptables et fiscaux ; seule change la visioconférence incluse.

Une SCI qui loue des logements nus ne récupère pas la TVA : le montant TTC est alors son coût réel. Les honoraires des experts-comptables sont libres ; chez ACCKIN, ils sont fixés à l'avance dans la lettre de mission, sur la base du devis.

Comptabilité en retard ? Les mois à reprendre sont chiffrés à part dans le devis, avec une remise de 20 % de 4 à 6 mois, 30 % de 7 à 9 mois et 40 % à partir de 10 mois. Le détail des formules est sur la page Formules et tarifs.

Le calendrier annuel d'une SCI

Les étapes qui reviennent chaque année, pour une SCI à l'IR qui clôture au 31 décembre (impots.gouv.fr) :

Toute l'année

Tenir la comptabilité

Loyers encaissés, charges payées, échéances d'emprunt : chaque mouvement avec son justificatif. Conservez baux, avis de taxe foncière, factures de travaux et tableaux d'amortissement d'emprunt.

À la clôture

Arrêter les comptes

Le résultat de l'année est calculé, puis réparti entre les associés selon leurs parts dans le capital.

Une fois par an

Rendre compte aux associés

Le gérant présente les comptes et un rapport écrit sur l'activité ; les associés les approuvent, en général en assemblée générale, comme le prévoient les statuts.

Avant le 2e jour ouvré après le 1er mai

Télédéclarer la 2072

Depuis l'espace professionnel de la SCI, avec ses annexes (2072-S, 2072-SA1, 2072-SA2 et 2072-E). Elle porte sur les loyers de l'année précédente (impots.gouv.fr).

Avec leur déclaration de revenus

Les associés déclarent leur quote-part

Chaque associé particulier reporte sa part du résultat dans ses revenus fonciers, à partir des montants de la 2072. Un associé société la déclare selon son propre régime.

SCI à l'IS

Déclaration 2065

Dans les 3 mois de la clôture, ou au plus tard le 2e jour ouvré suivant le 1er mai pour un exercice clos au 31 décembre, avec la liasse fiscale et le bilan.

SCI familiale : quand la déclaration 2072 n'est plus annuelle

Une SCI non soumise à l'IS qui met gratuitement un logement à la disposition de ses associés dépose une 2072 l'année de sa constitution. Les années suivantes, elle est dispensée de la déclaration annuelle si trois conditions sont réunies (BOFiP, § 240) :

• Aucune modification de ce que l'administration connaît déjà : répartition du capital, liste des immeubles, conditions d'occupation.
• Aucun revenu perçu par la société, y compris des produits financiers.
• Aucune rémunération versée aux associés, y compris en contrepartie d'un apport en compte courant.

La déclaration redevient obligatoire pour toute année où l'une de ces conditions n'est plus remplie, par exemple dès qu'un bien est loué. La dispense ne s'applique pas à une SCI qui ne détient aucun bien immobilier. Une SCI familiale qui perçoit des loyers suit donc les mêmes règles que les autres.

Location meublée, TVA, CFE : les cas particuliers

Une SCI est faite pour la location nue. Certaines situations changent sa fiscalité et ses obligations (impots.gouv.fr) :

Location meublée : c'est une activité commerciale. Au-delà de 10 % du chiffre d'affaires hors taxes, elle n'est plus accessoire et la SCI devient soumise à l'IS (Service-Public). Pour louer en meublé en direct, voir la page Expert-comptable LMNP en ligne.

TVA : la location de logements nus est exonérée, sans option possible. La location de locaux nus à usage professionnel peut être soumise à la TVA sur option, immeuble par immeuble ; la SCI dépose alors des déclarations de TVA.

Cotisation foncière des entreprises : une SCI qui loue des locaux autres que des logements nus y est soumise lorsque ses recettes brutes hors taxes atteignent 100 000 € par an. Voir CFE.

Contribution sur les revenus locatifs : si au moins un associé est soumis à l'IS, la SCI doit cette contribution de 2,5 %, sur les loyers des locaux situés dans des immeubles achevés depuis au moins 15 ans, sauf locations soumises à la TVA.

Comment ça se passe avec ACCKIN

Tout se fait en ligne, sans déplacement, où que se trouvent les biens de votre SCI en France.

1. 1

   Votre devis en moins de 2 minutesVous

   Choisissez l'activité « SCI / LMNP », le nombre de biens de la SCI et votre formule : le montant s'affiche tout de suite, sans engagement.

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   Un premier échange de 15 minutesVous et ACCKIN

   En visioconférence, sans frais, pour faire le point sur le régime de la SCI, ses associés et ses biens.

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   La lettre de missionVous et ACCKIN

   Elle reprend le montant du devis et les options choisies, comme le prévoient les règles de la profession.

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   Vos documents dans l'applicationVous

   Statuts, actes d'achat, tableaux d'emprunt, baux, relevés bancaires de la SCI : vous les déposez au fil de l'eau.

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   Comptabilité, déclaration et comptesACCKIN

   Nous tenons la comptabilité, établissons la 2072 ou la 2065 et préparons les comptes annuels de la SCI.

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   Chaque associé déclare sa partVous

   Nous vous indiquons la quote-part de résultat de chaque associé, à reporter sur sa déclaration de revenus.